Rumus tingkat kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi adalah metrik keuangan yang digunakan investor untuk mengevaluasi potensi pengembalian dari aset real estat. Tingkat kapitalisasi juga memberikan wawasan tentang risiko relatif yang terkait dengan investasi tertentu. Meskipun penghitungan tingkat kapitalisasi dapat berguna untuk mengevaluasi potensi pengembalian, ini hanya perkiraan dari apa yang mungkin Anda harapkan di masa depan dan sering kali berlaku untuk analisis dengan metrik keuangan lainnya. Dalam artikel ini, kami membahas apa itu tingkat kapitalisasi dan formula tingkat kapitalisasi, mengapa tingkat kapitalisasi penting dan bagaimana investor menggunakannya untuk mengevaluasi pengembalian real estat, dengan contoh untuk wawasan lebih lanjut.
Apa rumus tingkat kapitalisasi?
Rumus tingkat kapitalisasi adalah metrik dalam real estat komersial yang mengukur tingkat kapitalisasi. Metrik ini menghitung tingkat pengembalian yang diharapkan atas investasi real estat. Tingkat kapitalisasi menggunakan pendapatan bersih yang dihasilkan oleh investasi real estat dan membagi pendapatan operasional bersih dengan nilai properti. Rumus ini sangat berguna untuk memperkirakan potensi pengembalian real estat:
Tingkat kapitalisasi = pendapatan operasional bersih nilai aset lancar
Dalam rumusnya, pendapatan operasional bersih mewakili pendapatan potensial yang dihasilkan aset real estat selama tahun tersebut, seperti pendapatan tahunan dari properti sewaan. Anda mengurangi pengeluaran terkait dari pendapatan bersih yang dihasilkan properti—seperti biaya pemeliharaan, pembayaran hipotek, dan pajak properti—untuk mendapatkan pendapatan operasional bersih. Nilai aset dalam rumus mewakili nilai pasar saat ini dari aset real estat. Membagi dua metrik ini memberi Anda desimal yang Anda konversi ke persen untuk mendapatkan tingkat batas.
Pentingnya tingkat kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi adalah metrik penting dalam penilaian real estat karena beberapa alasan, termasuk:
Memperkirakan potensi pengembalian
Tingkat kapitalisasi adalah metrik keuangan penting dalam real estat karena memberi investor cara cepat untuk mengevaluasi potensi pengembalian investasi. Berbeda dengan laba atas investasi yang mengukur keuntungan saat ini, metrik tingkat kapitalisasi memperhitungkan kemungkinan masa depan terkait pembelian aset. Oleh karena itu, tingkat batas adalah perhitungan penting yang dapat Anda gunakan saat membandingkan opsi real estat yang berbeda dan memperkirakan berapa banyak pengembalian yang diharapkan di kemudian hari.
Membandingkan peluang investasi
Tingkat cap juga bermanfaat ketika membuat perbandingan antara properti yang berbeda. Misalnya, investor dapat menggunakan perhitungan tingkat kapitalisasi untuk membandingkan beberapa rumah untuk menentukan aset mana yang dapat menghasilkan pengembalian paling banyak sebagai properti sewaan. Hal ini menjadikan tingkat kapitalisasi sebagai alat penting untuk membuat keputusan yang membantu investor menemukan peluang yang paling menguntungkan.
Mengukur waktu untuk pemulihan investasi
Tingkat cap juga dapat memberi Anda gambaran tentang berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menghasilkan pengembalian yang diharapkan. Ini karena tingkat kapitalisasi mengukur potensi pengembalian selama periode satu tahun, sehingga Anda dapat memperkirakan waktu sesuai dengan persentase. Misalnya, jika seorang investor mengevaluasi properti dengan tingkat kapitalisasi 8%, mereka dapat mengharapkan untuk memulihkan investasi mereka sepenuhnya setelah delapan tahun. Penting untuk dicatat bahwa tarif batas hanya menawarkan perkiraan, yang dapat berfluktuasi berdasarkan perubahan nilai pasar, tarif pajak properti, dan biaya tak terduga seperti pemeliharaan atau perbaikan.
Memberikan wawasan tentang risiko investasi
Investor real estat juga dapat menggunakan formula tingkat kapitalisasi untuk mendapatkan gambaran tentang risiko yang terkait dengan setiap peluang investasi yang mereka evaluasi. Misalnya, memperkirakan kapitalisasi pasar yang lebih tinggi seringkali dapat berarti risiko yang lebih tinggi, sedangkan kapitalisasi pasar yang lebih rendah dapat menunjukkan risiko yang lebih rendah. Meskipun tingkat kapitalisasi tidak memberikan data yang tepat tentang risiko investasi, ini bisa menjadi alat yang efektif untuk memahami tingkat risiko yang mungkin terjadi untuk properti investasi tertentu.
Penggunaan untuk tingkat kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi adalah alat efektif yang sering digunakan investor bersama metrik keuangan lainnya dan berlaku untuk beberapa proses, termasuk:
Analisis investasi
Sebagian besar waktu, investor membuat estimasi menggunakan rumus tingkat kapitalisasi untuk memahami bagaimana pasar dapat mempengaruhi pengembalian. Oleh karena itu, tingkat cap dapat berguna dengan metrik keuangan lainnya saat menganalisis investasi real estat. Misalnya, investor dapat menghitung kapitalisasi pasar dan ROI untuk mengevaluasi seberapa sukses investasi potensial dibandingkan dengan properti lain yang mereka pertimbangkan. Menganalisis peluang investasi dengan tingkat kapitalisasi dalam hal ini dapat membantu investor lebih memahami apa yang mungkin mereka harapkan dari waktu ke waktu jika mereka membeli aset baru.
Penilaian komersial
Tingkat kapitalisasi juga berguna dalam penilaian bisnis. Bisnis sering menggunakan tingkat kapitalisasi dengan metrik keuangan lainnya untuk mengevaluasi profitabilitas. Misalnya, investor modal dapat menggunakan tingkat kapitalisasi dengan metrik lain, seperti biaya modal, untuk mengevaluasi potensi pengembalian dari investasi bisnis. Ini berarti tingkat topi dapat menjadi indikator penting dari keuntungan modal dan keuntungan masa depan dari investasi dalam bisnis dan real estat komersial.
Perbandingan pasar
Banyak profesional keuangan dan real estat menggunakan tingkat kapitalisasi untuk membuat perbandingan pasar dengan cepat. Tingkat kapitalisasi berguna untuk melihat aset real estat yang berbeda dan membandingkan potensi pengembalian untuk setiap properti. Saat menggunakan rumus kapitalisasi pasar untuk memperkirakan potensi pengembalian, investor mengukur aset dari kelompok pasar yang serupa. Misalnya, investor real estat yang ingin membeli properti komersial dapat menggunakan rumus tarif batas untuk membandingkan beberapa properti dari pasar komersial yang sama. Demikian pula, tingkat kapitalisasi juga dapat membandingkan properti residensial serupa dalam pasar real estat yang sama.
Contoh rumus tingkat cap
Seorang investor real estate sedang mempertimbangkan dua properti residensial untuk menambah aset mereka. Mereka ingin mengevaluasi properti mana yang berpotensi menghasilkan pengembalian paling banyak. Investor mengumpulkan informasi untuk menghitung tingkat kapitalisasi, termasuk pendapatan bersih, pendapatan operasional dan nilai pasar saat ini dari kedua properti.
Investor memperkirakan properti pertama dengan pendapatan bersih $24.000 per tahun dari sewa dan mengurangi potensi pajak properti, asuransi dan biaya hipotek untuk mendapatkan pendapatan operasional bersih. Jika pengeluaran tahunan untuk properti pertama adalah $4.400, ini memberikan pendapatan operasional bersih ($24.000 – $4.400 = $19.600). Mereka menghitung tingkat kapitalisasi menggunakan rumus ketika properti pertama memiliki pendapatan operasional bersih $19.600 dan nilai pasar $225.000:
Tingkat batas = ($19.600) ($225.000) = 0,087 = 8,7%
Kemudian, mereka menghitung pendapatan bersih dan pendapatan operasional bersih untuk properti kedua dan menerapkan rumus. Jika properti kedua memiliki pendapatan operasional bersih sebesar $26.000 per tahun dan nilai pasar sebesar $195.000, investor mendapatkan tingkat topi:
Tingkat kapitalisasi = ($26.000) ($195.000) = 0,13 = 13%
Sementara kapitalisasi pasar lebih tinggi untuk properti kedua, ini juga bisa berarti tingkat risiko yang lebih tinggi. Tergantung pada tujuan keuangan investor, mereka mungkin menentukan tingkat topi untuk properti kedua lebih menguntungkan meskipun datang dengan risiko yang lebih tinggi.
