Apa itu apresiasi?
Dalam ekonomi, keuangan, dan akuntansi, apresiasi mengacu pada perubahan positif dalam nilai suatu aset berkat faktor-faktor pasar. Dalam akuntansi, apresiasi terjadi saat suatu aset mengalami penyesuaian naik dari nilai awal dalam catatan perusahaan. Dalam keuangan, apresiasi adalah tujuan bagi sebagian besar investor – Investasi mereka naik dalam nilai, yang berarti lebih banyak keuntungan jika mereka memilih untuk menjual. Dalam ekonomi, apresiasi umumnya mengacu pada kenaikan nilai mata uang dibandingkan dengan mata uang lain. Aset berwujud (seperti real estat), aset keuangan (seperti saham atau obligasi), dan aset tak berwujud (seperti merek dagang) semua dapat mengalami apresiasi dari waktu ke waktu. Apresiasi adalah kebalikan dari depresiasi, yang terjadi saat suatu aset mengalami penurunan nilai dari waktu ke waktu.
Contoh
Pada tahun 1934, Presiden Franklin D. Roosevelt menandatangani Undang-Undang Cadangan Emas, yang memberikan pemerintah kemampuan untuk menetapkan harga emas. Pada saat itu, emas bernilai sekitar $35 per ons. Pemerintah AS membuat pasar dua tingkat pada tahun 1968: Sementara bank sentral terus menggunakan model lama, harga emas bisa bervariasi sesuai dengan pasokan dan permintaan pasar. Standar emas berakhir sepenuhnya pada tahun 1971. Pada Juni 2019, emas bernilai sekitar $1.340 per ons. Itu adalah apresiasi harga sekitar 3.700 persen.
Bagaimana cara kerja apresiasi?
Setiap jenis aset — baik berwujud (fisik) maupun tak berwujud (nonfisik dan nonmoneter) — dapat mengalami apresiasi dalam nilai. Misalnya, nilai rumah real estat bisa meningkat berkat permintaan yang meningkat di suatu area tertentu.
Misalkan Anda membeli sebuah rumah seharga $331.400 (harga median rumah di AS yang dijual pada Des. 2019). Jika nilai rumah mengalami apresiasi sebesar 4,3 persen pada tahun 2020, seperti yang diprediksi oleh Asosiasi Pialang Real Estat Nasional, maka nilai rumah Anda akan meningkat menjadi $345.650.
Pemilik suatu aset tidak secara otomatis mengenali (atau menghasilkan keuntungan dari) nilai yang lebih tinggi tersebut. Dia atau dia dapat melaporkan kenaikan tersebut dengan mencatat nilai baru aset pada laporan keuangan, seperti neraca, untuk menunjukkan “keuntungan kertas.” Ini berarti harga aset saat ini lebih tinggi dari yang dibayarkan oleh pemilik untuk membelinya, tetapi tetap berada dalam kepemilikan pemilik.
Setelah pemilik menjual aset tersebut, apresiasi berubah menjadi “keuntungan terealisasi,” atau keuntungan yang sebenarnya. Misalkan seorang investor membeli saham seharga $50. Misalkan satu tahun kemudian saham tersebut diperdagangkan pada $60 per saham. Berkat apresiasi, investor menerima pengembalian sebesar $10 jika dia atau dia menjual saham. Dengan kata lain, saham tersebut mengalami apresiasi sebesar 20% ($10 / $50). Ketika investor menjual, $10 tersebut mewakili keuntungan yang direalisasi dan mungkin dikenakan pajak capital gains.
Apa yang menyebabkan apresiasi?
Apresiasi terjadi karena berbagai kondisi pasar yang berbeda:
Penawaran dan permintaan
Ketika ada peningkatan permintaan atau penurunan pasokan untuk suatu aset, nilai aset tersebut biasanya akan mengalami apresiasi. Misalnya, jika biaya bahan bangunan naik, mungkin ada kekurangan konstruksi baru, dan dengan demikian rumah baru yang dijual. Jika pasar perumahan memiliki ketersediaan inventaris yang terbatas, harga kemungkinan akan naik.
Inflasi
Dalam ekonomi, inflasi terjadi ketika harga umum barang dan jasa meningkat. Tingkat inflasi AS rata-rata 1,54 persen antara 2015 dan 2019. Meskipun harga beberapa aset mungkin meningkat karena inflasi, mata uang negara tersebut cenderung terdepresiasi karena daya belinya berkurang. Sebaliknya, penurunan tingkat inflasi di AS akan mengurangi pasokan dolar di negara lain dan meningkatkan permintaan dolar di luar negeri, menyebabkan mata uang mengalami apresiasi.
Suku bunga
Beberapa aset, seperti obligasi, datang dengan suku bunga tetap. Ketika suku bunga pasar turun, investasi seperti ini menjadi lebih menarik jika suku bunganya lebih tinggi daripada tingkat pasar. Permintaan terhadap aset ini meningkat, yang mendorong harga naik (dengan kata lain, apresiasi terjadi).
Permintaan akan uang juga meningkat saat suku bunga turun, karena ada biaya kesempatan yang lebih tinggi untuk memegang uang tunai dibandingkan dengan berinvestasi. Permintaan yang lebih tinggi mungkin menyebabkan nilai mata uang mengalami apresiasi.
Apa perbedaan antara apresiasi dan depresiasi?
Apresiasi adalah peningkatan nilai, sementara depresiasi adalah penurunan. Kebanyakan orang berharap investasi mereka mengalami apresiasi nilai, baik itu saham, obligasi, atau logam mulia. Aset tak berwujud (aset nonfisik, nonmoneter), seperti merek dagang, juga bisa mengalami peningkatan nilai, mungkin karena pengenalan merek yang meningkat.
Namun, kebanyakan aset berwujud (aset fisik yang memiliki nilai), seperti mesin, mobil, dan peralatan, cenderung mengalami depresiasi. Seiring penggunaan, nilai aset ini secara progresif berkurang. Mereka memiliki umur terbatas sebelum perlu diganti. Sebagai contoh, mobil baru mengalami depresiasi, atau kehilangan nilai, begitu Anda mengemudi keluar dari tempat parkir —
Mobil tersebut menjadi mobil bekas yang telah menempuh jarak dan mengalami aus dari penggunaan.
Real estat adalah aset yang mengalami apresiasi dan depresiasi. Secara umum, nilai real estat mengalami apresiasi dalam jangka panjang, meskipun rincian tergantung pada faktor-faktor seperti lokasi dan kondisi. Namun, struktur fisik rumah itu sendiri mengalami depresiasi. Misalnya, toilet, wastafel, dan atap rusak seiring berjalannya umur. Jika nilai properti meningkat karena Anda mengganti atau meningkatkan bagian darinya, itu tidak dihitung sebagai apresiasi.
Apa yang terjadi saat mata uang mengalami apresiasi?
Mata uang ada dalam pasar global. Ketika satu mata uang mengalami apresiasi, nilainya meningkat dibandingkan dengan mata uang lain. Tanpa campur tangan pemerintah apa pun, apresiasi mata uang mengubah nilai tukar antara dua mata uang di pasar valuta asing (forex).
Sebagai contoh, pada 18 Des. 2019, USD/INR diperdagangkan pada 70,926. Dengan kata lain, satu dolar AS bisa membeli 70,926 rupee India. Pada 31 Des. 2019, USD/INR diperdagangkan pada 71,34, sehingga satu dolar AS bisa membeli 71,34 rupee India. Karena satu dolar AS sekarang diperdagangkan dengan lebih banyak rupee India, dolar menjadi lebih berharga (mengalami apresiasi), sementara rupee India mengalami penurunan nilai (depresiasi).
Apresiasi mata uang memengaruhi harga transaksi internasional. Jika mata uang suatu negara mengalami apresiasi, impor menjadi lebih murah. Mata uang lokal memiliki daya beli yang lebih tinggi. Sekarang, penduduk dapat membeli lebih banyak barang impor, yang menyebabkan peningkatan permintaan untuk impor. Di sisi lain, ketika mata uang suatu negara mengalami apresiasi, barang-barangnya menjadi lebih mahal bagi pelanggan asing. Akibatnya, ekspor cenderung menurun.
Bagaimana cara menghitung tingkat apresiasi?
Anda dapat mengetahui seberapa banyak suatu aset telah mengalami apresiasi sebagai jumlah dolar dan sebagai persentase. Untuk menghitung tingkat perubahan persentase, ambil selisih antara berapa banyak nilai aset sekarang dan berapa banyak yang Anda bayarkan, dan bagi angka tersebut dengan harga awal.
Jika Anda membeli saham seharga $100 dan sekarang diperdagangkan pada $120, selisih — atau apresiasi modal — akan menjadi $20 ($120 – $100). Sekarang, bagi $20 dengan harga awal yang Anda bayarkan ($100), dan kalikan dengan 100 untuk mendapatkan persentasenya. Saham Anda mengalami apresiasi, atau meningkat, sebesar 20 persen.
Bagaimana cara menghitung nilai masa depan suatu aset berdasarkan apresiasi?
Anda juga dapat memperkirakan pertumbuhan masa depan dari suatu investasi jika Anda tahu harga awal aset dan tingkat apresiasi rata-rata tahunan yang diperkirakan. Meskipun kinerja masa lalu tidak menjamin pengembalian masa depan, perhitungan ini mungkin berguna saat membandingkan investasi untuk mengidentifikasi opsi mana yang kemungkinan lebih menguntungkan.
Pertama, ambil tingkat apresiasi, yang diungkapkan dalam bentuk desimal, dan tambahkan 1. Jadi, jika tingkat apresiasi tahunan adalah 3 persen, tambahkan 1 menjadi 0,03 menjadi 1,03.
Sekarang, pangkatkan angka tersebut dengan jumlah tahun aset akan mengalami apresiasi. Terakhir, kalikan hasilnya dengan harga pembelian awal.
Sebagai contoh, katakanlah Anda ingin terlibat dalam investasi real estat dengan membeli rumah satu keluarga. Harga rumah rata-rata di daerah Anda adalah $200.000, dengan tingkat apresiasi tahunan sebesar 2,5 persen selama periode waktu 10 tahun.
0,025 + 1 = 1,025.
1,02510 = 1,28008454.
1,28008454 * $200.000 ≈ $256.016.
Setelah 10 tahun, rumah Anda mungkin memiliki nilai pasar yang mengalami apresiasi sekitar $256.016.
