Apa itu penyitaan?

Penyitaan adalah proses yang digunakan oleh pemberi pinjaman, seperti bank, untuk merebut properti ketika pembeli gagal memenuhi kewajiban keuangan mereka untuk melakukan pembayaran hipotek. Pemberi pinjaman mengusir pembeli dari properti dan biasanya mencoba menjualnya kepada pembeli baru. Proses hukum untuk penyitaan bervariasi menurut negara bagian. Setiap negara bagian memiliki undang-undang khusus untuk melindungi baik pemberi pinjaman maupun pembeli. Misalnya, peraturan yang mengatur kapan proses penyitaan dapat dimulai dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan prosesnya berbeda di seluruh negeri.

Contoh

Misalkan Bob membeli rumah pertamanya dengan pinjaman dari bank segera setelah mendapatkan promosi besar. Segalanya berjalan baik selama beberapa tahun. Bob tidak pernah melewatkan pembayaran hipotek. Namun, suatu hari perusahaan pesaing membeli perusahaannya. Sayangnya, Bob adalah salah satu karyawan yang dipecat oleh majikannya yang baru. Pasar kerja sulit, dan Bob kesulitan menemukan pekerjaan baru yang membayar sebaik pekerjaan lamanya. Dia jatuh tempo dalam pembayaran hipoteknya dan tidak bisa mengejarnya. Akhirnya, banknya menyita rumahnya, mengusir Bob, dan mengambil alih propertinya.

Apa itu penyitaan?

Penyitaan terjadi ketika pemilik properti gagal melakukan pembayaran hipotek yang diperlukan, dan lembaga pemberi pinjaman menggunakan haknya untuk mengambil alih properti tersebut. Pemberi pinjaman biasanya mencoba untuk mendapatkan kembali sebagian dari uang yang hilang dengan menjual properti kepada pemilik baru.

Hukum yang menentukan kapan proses penyitaan dapat dimulai berbeda dari negara bagian ke negara bagian, begitu juga dengan peraturan yang mengatur apa yang dapat dilakukan terkait properti dan saldo hipotek yang belum dibayar.

Pada pertengahan tahun 2000-an, peraturan baru memungkinkan lembaga pemberi pinjaman di Amerika Serikat untuk mengeluarkan bentuk-bentuk baru dari hipotek kepada pembeli rumah yang tidak memenuhi syarat untuk hipotek tradisional. Hipotek baru tersebut mudah diperoleh tetapi sulit untuk dipertahankan. Seiring berjalannya waktu, pemilik rumah tidak lagi mampu membayar pembayaran bulanan mereka. Pemberi pinjaman kemudian menyita properti-properti tersebut, mengambil sejumlah besar rumah di seluruh negeri.

Bagaimana proses penyitaan berlangsung?

Tidak ada proses penyitaan nasional – prosedurnya berbeda dari negara bagian ke negara bagian. Namun, ketika berbicara tentang proses penyitaan secara umum, Anda dapat melihat kesamaan-kesamaan berikut di seluruh negeri:

• Pemilik rumah gagal melakukan pembayaran hipotek yang disepakati kepada pemberi pinjaman.
• Pemberi pinjaman mencatat pemberitahuan default setelah periode tunggu yang diwajibkan oleh negara bagi pemilik rumah untuk memiliki kesempatan untuk membayar kembali akun.
• pinjaman hipotek mengajukan pemberitahuan niat untuk menjual properti jika pemilik rumah masih belum memenuhi syarat hipotek.
• Properti tersebut tersedia dalam lelang publik dengan penjualan diberikan kepada penawar tertinggi.
• Jika properti tidak terjual dalam lelang, pemberi pinjaman menjadi pemilik, dan rumah sekarang disebut sebagai properti milik real estat (REO).

Apakah properti tersebut terjual dalam lelang atau tidak, biasanya pada tahap ini, tergantung pada hukum negara, mantan pemilik rumah diusir.

Apa konsekuensi dari penyitaan?

Ada beberapa konsekuensi dari penyitaan.

Kehilangan rumah: Kehilangan tempat tinggal bisa traumatis. Ini bisa memaksa Anda untuk membuat perubahan besar, termasuk di mana Anda bekerja dan di mana anak-anak Anda bersekolah. Menyewa bahkan bisa menjadi tantangan karena beberapa pemilik rumah enggan menerima penyewa potensial dengan penyitaan dalam masa lalu mereka. Jika properti yang disita bukan tempat tinggal utama Anda, Anda mungkin memiliki tempat tinggal lain, tetapi Anda tetap harus mengharapkan efeknya pada laporan kredit Anda.

Penurunan skor kredit: Kerusakan pada skor kredit Anda tidak dapat dihindari selama penyitaan. Menurut studi FICO, skor FICO 680 turun menjadi 570-595 setelah penyitaan. Skor 720 mengalami penurunan lebih besar menjadi 570-590. Skor yang sangat baik, 780, menderita kerusakan paling parah, turun menjadi 620-640. Sayangnya, penyitaan akan memengaruhi peluang Anda untuk mendapatkan pinjaman untuk pembelian besar lainnya, seperti mobil atau bahkan mendapatkan kartu kredit baru untuk waktu yang cukup lama. Penyitaan dapat tetap tercatat dalam laporan kredit Anda selama hingga tujuh tahun. Anda juga dapat mengharapkan tingkat bunga yang tersedia pada pinjaman di masa mendatang akan kurang menguntungkan dibandingkan dengan yang Anda terima sebelum penyitaan.

Penghakiman defisit: Menyingkirkan rumah mungkin tidak menghilangkan semua masalah keuangan Anda. Jika Anda tinggal di negara bagian di mana pemberi pinjaman dapat menggugat Anda untuk uang yang masih tertinggal pada hipotek, Anda bisa disebut dalam apa yang disebut penghakiman defisit. Pemberi pinjaman berusaha untuk memulihkan selisih antara saldo hipotek dan jumlah yang diperoleh dari penjualan lelang. Taktik yang digunakan terhadap Anda mungkin berbeda tetapi bisa mencakup potongan gaji Anda sampai penghakiman terpenuhi.

Apakah Anda masih berhutang uang setelah penyitaan?

Kunci apakah Anda masih berhutang uang setelah penyitaan terkait dengan seberapa besar jumlah uang yang masih Anda hutangkan pada rumah dan di negara bagian mana rumah tersebut berada.

Jika rumah Anda yang disita dijual setidaknya sebesar jumlah yang tersisa pada hipotek, semuanya baik-baik saja. Namun, jika rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah, bank bisa mencoba memaksa Anda untuk membayar selisihnya. Bisa juga ada biaya tambahan yang ditambahkan. Metode hukum yang digunakan oleh bank untuk mencoba mendapatkan sisa uangnya disebut sebagai penghakiman defisit.

Misalkan seorang pasangan berutang $250.000 pada hipotek mereka ketika mereka dipaksa keluar karena penyitaan. Bank menjual rumah seharga $220.000. Bank kemudian mengajukan penghakiman defisit yang mencari saldo $30.000 dari mantan pemilik rumah. (Untuk kesederhanaan, contoh ini tidak termasuk biaya tambahan apa pun.)

Pada saat ini, mantan pemilik rumah telah kehilangan properti mereka karena mereka tidak memiliki uang untuk melakukan pembayaran hipotek mereka dan sekarang dihadapkan pada tuntutan yang lebih besar daripada persyaratan pembayaran hipotek bulanan yang tidak dapat mereka penuhi. Beberapa orang dalam situasi ini merasa bahwa mereka tidak punya pilihan selain untuk mengajukan kebangkrutan sebagai upaya terakhir untuk melindungi aset yang tersisa.

Tidak semua orang yang telah kehilangan rumah mereka karena penyitaan menghadapi situasi yang begitu suram – Beberapa tinggal di negara yang membatasi pemberi pinjaman dari penghakiman defisit. Di negara-negara tersebut, pemberi pinjaman masih memiliki hak untuk menyita properti dan menjualnya. Tetapi pemberi pinjaman tidak memiliki hak yang tidak terbatas untuk menuntut mantan pemilik rumah untuk membayar selisihnya. Berbagai negara memiliki beberapa batasan berikut untuk melindungi mantan pemilik rumah dari penghakiman defisit:

• Tidak bertanggung jawab jika penyitaan tidak ditangani melalui sistem pengadilan
• Tidak bertanggung jawab jika rumah berada di atas tanah kurang dari dua setengah hektar dan merupakan rumah tunggal satu keluarga atau dua keluarga
• Tidak bertanggung jawab untuk lebih dari selisih antara harga penjualan penyitaan dan nilai pasar wajar rumah
• Tidak bertanggung jawab jika struktur berada di lahan kurang dari 40 hektar dan memiliki tiga unit atau lebih
• Tidak bertanggung jawab jika Anda menghubungi pemberi pinjaman dengan surat 10 hari atau lebih sebelum tanggal penjualan penyitaan dan menyatakan bahwa Anda tinggal di rumah dan memilih untuk tidak menerima penghakiman defisit
• Tidak bertanggung jawab jika properti memiliki tidak lebih dari empat unit dan merupakan tempat tinggal bagi Anda atau anggota keluarga dekat Anda

Sumber daya online dapat membantu Anda meneliti hukum penyitaan di negara bagian Anda.

Apakah bijak membeli rumah yang disita?

Seorang pembeli yang hati-hati biasanya dapat menemukan rumah yang disita yang sepadan dengan harganya. Namun, pembeli seperti itu biasanya adalah investor real estat yang berpengalaman dan tajam mata. Ceritanya bisa sangat berbeda bagi investor atau pembeli rumah yang pertama kali. Mengapa?

Beberapa properti yang disita, terutama yang berada pada tahap lelang publik, bisa dalam kondisi sangat baik, tetapi yang lain bisa menjadi rumah yang terabaikan. Jika pemilik sebelumnya tidak mampu membayar pembayaran hipotek, kemungkinan besar pemilik juga tidak mampu melakukan perbaikan yang diperlukan. Selain itu, rumah yang disita bisa tetap kosong untuk waktu yang lama setelah pemiliknya diusir.

Tidak mungkin bank akan melakukan banyak hal selama waktu itu untuk menjaga properti tetap menarik. Yang paling Anda biasanya harapkan adalah pemotongan rumput sesekali untuk mematuhi peraturan perumahan setempat. Rumah yang dibiarkan begitu saja juga bisa menjadi target pencuri yang mencuri kabel dan pipa tembaga serta unit pendingin udara jendela.

Seorang investor berpengalaman mungkin melihat semua masalah yang dimiliki rumah dan masih melihat potensi keuntungan. Tetapi investor kemungkinan memiliki sumber daya keuangan yang lebih kuat daripada seseorang yang ingin membeli properti untuk tinggal di sana. Misalnya, jika ada kerusakan akibat rayap yang signifikan, investor mungkin memiliki kesabaran dan sarana finansial untuk melakukan perbaikan. Hal itu mungkin tidak berlaku bagi seseorang yang ingin pindah ke rumah pertamanya. Calon pemilik rumah harus bertanya pada diri sendiri apakah mereka mampu membayar rumah yang mungkin membutuhkan perbaikan ekstensif sebelum bisa dihuni.

Jika Anda yakin bahwa Anda memiliki apa yang diperlukan untuk membeli rumah yang disita, lakukan pekerjaan rumah Anda. Pelajari hukum-hukum khusus yang mengatur properti yang disita di negara bagian Anda. Hati-hati jika mencoba menerapkan saran dari orang yang membeli rumah di negara bagian lain. Hukum Anda mungkin serupa tetapi tidak sama. Perbedaan tersebut bisa menjadi perbedaan antara keberhasilan dan kegagalan.