Apa itu hipotek?

Dengan harga median rumah yang dijual di AS mencapai $324.500 pada kuartal keempat tahun 2019, sebagian besar keluarga di Amerika tidak mampu membeli rumah sepenuhnya dengan uang tunai. Bank dan lembaga keuangan lainnya menerbitkan hipotek, jenis pinjaman yang dijamin, untuk membantu peminjam membeli properti. Peminjam biasanya harus menyediakan uang muka senilai persentase dari jumlah pinjaman dan harus membayar kembali pinjaman tersebut melalui pembayaran berkala selama jangka waktu tertentu. Hipotek dilengkapi dengan tingkat bunga yang dapat tetap atau disesuaikan (variabel). Jika peminjam gagal membayar pinjaman, pemberi pinjaman dapat menyita rumah tersebut.

Contoh

Bayangkan Darrell dan Sue telah menemukan rumah impian mereka. Harganya mencapai $250.000, yang tidak dapat mereka bayar dengan uang tunai. Darrell dan Sue mengajukan hipotek di bank lokal mereka. Setelah meninjau aset pasangan tersebut, riwayat pekerjaan, riwayat kredit, dan faktor-faktor lainnya, bank menawarkan mereka pinjaman rumah. Pasangan tersebut setuju untuk memberikan uang muka sebesar $50.000, yang merupakan 20 persen dari harga pembelian rumah. Bank menerbitkan pinjaman sebesar $200.000 untuk menutupi 80 persen sisanya. Pasangan tersebut akan membayar kembali pinjaman beserta bunga dalam pembayaran bulanan selama 30 tahun.

Bagaimana hipotek bekerja?

Mengajukan hipotek bisa menjadi proses yang membingungkan. Berikut adalah langkah-langkah yang terlibat:

Tinjau skor kredit Anda

Skor kredit Anda adalah faktor penting dalam menentukan apakah Anda dapat mendapatkan hipotek dan tingkat bunga yang akan Anda terima. Semakin tinggi skor kredit Anda, semakin rendah tingkat bunga yang kemungkinan akan Anda dapatkan. Jika skor Anda berada di sisi yang lebih rendah, Anda mungkin perlu menghabiskan waktu untuk meningkatkannya sebelum mencoba mendapatkan hipotek. Secara umum, skor yang baik adalah di atas 700, sementara yang sangat baik adalah di atas 800. Sebagian besar orang memiliki skor kredit antara 600 dan 750.

Tentukan berapa yang dapat Anda beli

Seringkali pemberi pinjaman bersedia menawarkan pinjaman untuk rumah yang lebih mahal daripada yang sebenarnya bisa Anda beli. Tugas Anda adalah memastikan Anda dapat melakukan pembayaran bulanan yang datang dengan hipotek Anda. Saat Anda mencari tahu apa yang sesuai dengan anggaran Anda, Anda mungkin ingin mempertimbangkan biaya asuransi rumah, pajak properti, utilitas, perawatan, dan biaya lainnya yang datang dengan memiliki rumah.

Simpan uang muka

Anda hampir selalu akan membutuhkan uang muka saat membeli rumah. Sebagian besar orang mencoba untuk menyimpan uang muka senilai 20 persen dari harga rumah. Hal ini karena banyak pemberi pinjaman mengharuskan peminjam yang memberikan uang muka lebih rendah untuk mengambil asuransi hipotek pribadi (PMI). Peminjamlah yang membayar PMI, tetapi itu ada untuk melindungi pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar pinjaman Anda. Namun, beberapa pemberi pinjaman saat ini tidak mengharuskan PMI bahkan dengan uang muka lebih rendah.

Dapatkan persetujuan pra-kredit

Ketika Anda berbelanja untuk rumah, Anda biasanya ingin mendapatkan persetujuan pra-kredit dari pemberi pinjaman Anda. Penjual biasanya lebih suka menerima tawaran dari seseorang yang telah mendapatkan persetujuan, karena itu menunjukkan bahwa bank telah berjanji untuk memberikan Anda pinjaman. Ketika Anda mendapatkan persetujuan pra-kredit, pemberi pinjaman Anda akan memberi tahu Anda berapa banyak mereka bersedia meminjamkan Anda untuk rumah dan tingkat bunga yang bersedia mereka tawarkan. Sebagian besar bank menawarkan persetujuan pra-kredit yang berlaku selama jangka waktu tertentu.

Sebelum mendapatkan persetujuan pra-kredit, Anda mungkin ingin mendapatkan kutipan dari beberapa pemberi pinjaman yang berbeda. Anda dapat melakukannya dengan mendapatkan pra-kualifikasi, yang merupakan ketika pemberi pinjaman memberi Anda kutipan sementara menggunakan informasi terbatas. Setelah Anda memilih pemberi pinjaman dan pergi untuk mendapatkan persetujuan pra-kredit, mereka akan memerlukan semua dokumen dan informasi keuangan Anda untuk mengunci tingkat bunga.

Menyelesaikan transaksi

Setelah Anda mendapatkan persetujuan pra-kredit dan membuat tawaran pada rumah Anda, ada beberapa langkah lain yang terjadi, termasuk inspeksi rumah dan penilaian. Ketika Anda menyelesaikan transaksi, Anda akan menandatangani promes yang menguraikan semua detail pinjaman, termasuk tingkat bunga, jumlah pinjaman, jangka waktu pinjaman, dan jadwal pembayaran. Anda juga akan menandatangani dokumen hipotek, yang memberi pemberi pinjaman hak untuk mengambil rumah Anda jika Anda berhenti membayar mereka.

Setelah transaksi selesai, tugas Anda adalah membuat pembayaran hipotek tepat waktu untuk menjaga agar pinjaman Anda tetap dalam keadaan baik.

Apa perbedaan antara pinjaman rumah dan hipotek?

Banyak orang menggunakan istilah “pinjaman rumah” dan “hipotek” secara bergantian, tetapi ada perbedaan kecil. Pinjaman rumah merujuk pada uang aktual yang Anda pinjam dari pemberi pinjaman Anda, sedangkan hipotek merujuk pada perjanjian kontraktual yang Anda buat dengan pemberi pinjaman. Hipotek membuat pinjaman menjadi mungkin dan memungkinkan pemberi pinjaman untuk menyita rumah jika Anda gagal membayarnya.

Berapa skor kredit yang harus Anda miliki untuk mendapatkan hipotek?

Salah satu faktor paling penting dalam memenuhi syarat untuk hipotek adalah skor kredit Anda. Ini dapat menentukan apakah pemberi pinjaman akan memberikan Anda hipotek dan tingkat bunga yang akan Anda dapatkan.

Tidak ada batasan tetap untuk memenuhi syarat untuk hipotek. Skor kredit yang Anda butuhkan tergantung pada pemberi pinjaman dan jenis hipotek yang Anda ajukan. Secara umum, Anda akan memerlukan skor kredit setidaknya 620 untuk memenuhi syarat untuk hipotek konvensional. Program pinjaman lain, seperti pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA), membantu orang dengan skor kredit lebih rendah memenuhi syarat untuk pinjaman rumah. Hipotek yang lebih besar mungkin memerlukan skor kredit setidaknya 700.

Ingatlah bahwa dalam kebanyakan kasus, ada korelasi antara skor kredit Anda dan tingkat bunga Anda. Semakin tinggi skor kredit Anda, semakin rendah tingkat bunga yang biasanya bisa Anda dapatkan. Mereka dengan skor yang lebih rendah dapat bekerja untuk menyimpan uang muka yang lebih tinggi, melunasi utang, atau mencari penjamin dengan skor kredit yang sangat baik.

Apa jenis-jenis hipotek?

Tidak semua hipotek dibuat sama. Berikut adalah beberapa jenis yang berbeda:

Hipotek dengan tingkat bunga tetap vs. tingkat bunga variabel (hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan)

Hipotek dengan tingkat bunga tetap adalah yang tingkat bunganya tidak berubah selama seluruh masa pinjaman. Jenis hipotek ini memberikan konsistensi — Anda tahu persis berapa pembayaran bulanan Anda dan dapat yakin bahwa Anda tidak akan menghadapi tingkat bunga yang lebih tinggi nantinya. Kompensasinya adalah bahwa Anda seringkali memulai dengan tingkat bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan (ARM).

Sebuah ARM dilengkapi dengan tingkat bunga variabel. Ini sering dimulai dengan tingkat bunga pengantar yang rendah, tetapi itu bisa berubah seiring waktu berdasarkan fluktuasi tingkat bunga pasar. Perjanjian hipotek Anda biasanya akan menjelaskan seberapa banyak tingkat bunga dapat meningkat pertama kali disesuaikan, setiap kali setelah itu, dan selama seluruh masa pinjaman (batasnya seringkali 5 persen).

Akhirnya, hipotek hibrida menggabungkan fitur-fitur hipotek dengan tingkat bunga tetap dan tingkat bunga variabel. Mereka memiliki tingkat bunga tetap untuk periode waktu tertentu (biasanya tiga, lima, atau sepuluh tahun), kemudian beralih ke tingkat bunga variabel untuk sisa masa pinjaman.

Hipotek 15 tahun vs. 30 tahun

Ketika mengambil hipotek, Anda akan memiliki pilihan berbagai periode pembayaran. Dua jenis yang paling umum adalah hipotek 15 tahun dan 30 tahun. Hipotek 15 tahun memiliki pembayaran bulanan yang jauh lebih tinggi, karena Anda melunasi pinjaman Anda dua kali lebih cepat. Namun, seringkali memiliki tingkat bunga yang lebih rendah, dan bunga tidak memiliki banyak tahun untuk tumbuh.

Banyak orang memilih hipotek 30 tahun, karena memberi Anda lebih banyak tahun untuk melunasi pinjaman Anda, yang menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Namun, biasanya Anda akan memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi, dan Anda akan membayar lebih banyak dalam total bunga daripada yang akan Anda bayar dengan hipotek 15 tahun.

Hipotek jumbo

Pinjaman yang sesuai adalah yang memenuhi pedoman yang memungkinkan mereka untuk dibeli oleh Fannie Mae dan Freddie Mac. Pinjaman yang sesuai harus berada di bawah batas yang ditetapkan oleh Federal Housing Finance Agency (FHFA). Batasnya pada tahun 2020 adalah $510.400 untuk properti satu unit, atau $765.600 di daerah berbiaya tinggi.

Pinjaman yang melebihi batas yang ditetapkan oleh FHFA adalah pinjaman jumbo. Pemberi pinjaman masih akan memberikan pinjaman ini, tetapi mereka menempatkan lebih banyak risiko pada pemberi pinjaman karena lebih sulit untuk dijual. Pinjaman jumbo biasanya lebih sulit untuk diperoleh — Anda mungkin perlu memiliki skor kredit yang lebih tinggi daripada yang Anda butuhkan untuk hipotek konvensional.

Hipotek yang didukung oleh pemerintah

Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) memungkinkan orang dengan skor kredit rendah dan uang muka kecil untuk memenuhi syarat untuk hipotek. FHA menyetujui beberapa pemberi pinjaman untuk mengeluarkan pinjaman ini dan kemudian mengasuransikannya untuk mengurangi risiko bagi pemberi pinjaman. Peminjam dengan skor kredit 580 atau lebih tinggi mungkin memenuhi syarat dengan uang muka serendah 3,5 persen dari harga pembelian. Mereka dengan skor kredit di bawah 580 masih dapat memenuhi syarat dengan uang muka 10 persen. Peminjam tanpa riwayat kredit yang luas atau dengan catatan kebangkrutan atau penyitaan di rekamannya juga mungkin memenuhi syarat.

Departemen Urusan Veteran mengeluarkan pinjaman rumah kepada veteran, pasangan militer yang masih hidup, dan anggota aktif angkatan bersenjata AS tanpa uang muka atau asuransi hipotek pribadi. Mirip dengan pinjaman FHA, Departemen Urusan Veteran sebenarnya tidak meminjamkan uang, tetapi mengasuransikan sebagian dari pinjaman dengan pemberi pinjaman yang berpartisipasi dalam program VA.

Apa kelebihan dan kekurangan memiliki hipotek?

Sementara hipotek dapat menawarkan peluang besar bagi peminjam, mereka juga memiliki downside.

Kelebihan memiliki hipotek:

• Hipotek membuat kepemilikan rumah menjadi kenyataan bagi orang yang tidak mampu membayar ratusan ribu dolar sekaligus untuk rumah. Karena Anda menyebarkan biaya tersebut selama beberapa dekade, membeli rumah menjadi jauh lebih terjangkau.
• Hipotek juga bisa cukup hemat biaya di beberapa bagian negara. Sebagai contoh, biaya sewa rata-rata bulanan di Baltimore adalah $1.286. Pembayaran hipotek bulanan rata-rata adalah $978. Itu berarti penghematan $300 per bulan — dan angka ini memperhitungkan biaya pajak properti dan asuransi rumah. Tingkat bunga hipotek juga telah historis rendah selama dekade terakhir, menjadikannya waktu yang lebih terjangkau untuk membeli rumah.
• Ada juga kenyataan bahwa ketika Anda menyewa rumah, Anda memberikan uang Anda kepada orang lain. Ketika Anda pindah keluar pada akhir masa sewa Anda, Anda tidak mendapatkan kembali apa pun. Ketika Anda memiliki hipotek, pembayaran bulanan tersebut berkontribusi pada ekuitas Anda dalam rumah, yang berarti itu adalah uang yang potensial Anda dapatkan kembali saat Anda menjual.
• Hipotek juga datang dengan manfaat pajak potensial. Anda mungkin dapat mengurangkan seluruh atau sebagian dari pembayaran bunga hipotek atau asuransi hipotek pribadi Anda pada pengembalian pajak tahunan Anda. Potongan ini dapat mengurangi penghasilan yang kena pajak Anda, dan oleh karena itu tagihan pajak Anda.

Kekurangan memiliki hipotek:

• Pertama-tama, hipotek mahal. Meskipun cenderung memiliki tingkat bunga lebih rendah daripada sebagian besar jenis utang lainnya, dan tingkat bunga berada pada titik terendah dalam sejarah, Anda masih akan membayar jumlah bunga yang cukup besar selama masa pinjaman. Mari kita katakan Anda meminjam $200.000 melalui hipotek tetap 30 tahun dengan tingkat bunga 4,5 persen. Dengan asumsi Anda memerlukan 30 tahun penuh untuk melunasi pinjaman, Anda akan membayar lebih dari $160.000 dalam bentuk bunga. Ketika Anda mempertimbangkan pembelian rumah, Anda mungkin ingin menggunakan kalkulator amortisasi untuk mengetahui berapa banyak yang akan Anda bayar dalam bentuk bunga selama masa pinjaman Anda.
• Hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan memiliki kekurangan tersendiri. Jika tingkat bunga meningkat, pembayaran bulanan Anda bisa menjadi jauh lebih tinggi dan mungkin menjadi tidak terjangkau. Beberapa ARM memiliki sanksi untuk pembayaran di muka, sehingga Anda tidak dapat menghindari kenaikan tingkat bunga dengan menjual atau melunasi hipotek Anda lebih awal tanpa membayar harga.
• Ini juga kenyataan bahwa Anda bisa kehilangan uang di rumah Anda. Properti cenderung tetap atau meningkatkan nilainya selama jangka waktu yang lebih lama, tetapi itu tidak membuatnya tidak mungkin bahwa rumah Anda bisa kehilangan nilai saat Anda memilikinya. Pasar perumahan berfluktuasi — Anda bisa membeli rumah di puncak pasar dan harus menjualnya ketika pasar sedang lesu.
• Kekurangan lain yang datang dengan hipotek adalah Anda telah membuat komitmen kepada pemberi pinjaman Anda untuk melakukan pembayaran bulanan Anda selama beberapa dekade. Jika suatu saat Anda tidak dapat melakukannya, itu bisa berakhir dengan penyitaan. Kejadian ini dapat menurunkan skor kredit Anda dan membuatnya lebih sulit untuk mendapatkan pinjaman di masa depan.

Apakah pemberi pinjaman saya dapat menjual hipotek saya?

Bank dan lembaga pemberi pinjaman seringkali menjual catatan hipotek (catatan promes) untuk mendapatkan uang mereka kembali dan membebaskan aliran kas. Kelompok investor yang membeli catatan hipotek ini, kadang-kadang dengan diskon, mengambil alih pembayaran pokok dan bunga dari peminjam.

Kebanyakan pembeli catatan ini bukan investor individu — mereka adalah dana lindung nilai dan bank lainnya. Salah satu alasan untuk hal ini adalah bahwa bank biasanya menjual catatan hipotek secara massal. Namun, investor mungkin dapat membeli satu catatan hipotek melalui broker.

Dua jenis catatan hipotek yang mungkin dibeli oleh investor adalah:

• Catatan yang sedang berjalan — catatan di mana peminjam membayar tepat waktu. Jenis investasi ini mungkin sedikit lebih aman, karena Anda tahu bahwa peminjam sudah terkini dalam pembayarannya. Namun, Anda mungkin tidak akan bisa mendapatkan catatan ini dengan banyak diskon.
• Catatan yang tidak sedang berjalan — catatan di mana peminjam tertinggal dalam pembayaran. Catatan yang bermasalah ini adalah investasi yang lebih berisiko karena pengembalian tidak datang secara teratur. Namun, mereka biasanya datang dengan diskon yang jauh lebih tinggi daripada catatan yang sedang berjalan.

Ketika entitas membeli catatan hipotek, mereka mengambil alih semua hak bank atau lembaga keuangan yang mengeluarkan pinjaman tersebut. Ini termasuk hak untuk menyita properti. Jadi, jika Anda membeli catatan yang tidak sedang berjalan, Anda bisa mencoba membantu peminjam untuk kembali ke jalur pembayaran. Tetapi Anda juga bisa menyita pinjaman dan mengambil alih properti.

Berinvestasi dalam catatan hipotek adalah permainan yang berbeda daripada berinvestasi di pasar saham. Seperti halnya peluang investasi lainnya, ada risiko yang terlibat. Anda mungkin ingin melakukan penelitian Anda di awal untuk mengetahui apa yang Anda masuki.